Location meublée : le régime fiscal mérite mieux qu’un choix par défaut

Louer un logement meublé peut présenter un intérêt fiscal. Encore faut-il choisir le régime adapté et connaître ses contraintes. Derrière l’appellation familière « LMNP », plusieurs questions méritent d’être examinées avant de remplir sa déclaration.

Des revenus qui ne sont pas des revenus fonciers

Contrairement aux loyers d’un logement loué vide, ceux d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, les « BIC ». Cette différence entraîne des règles particulières de calcul du résultat et de déclaration.

Le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité répond, lui aussi, à des critères fiscaux précis : il ne dépend pas simplement du fait que le propriétaire exerce une autre profession.

Micro-BIC ou régime réel : comparer avant de choisir

Le régime micro-BIC repose sur un abattement forfaitaire représentatif des charges. Sa simplicité peut séduire, mais les dépenses effectivement supportées ne sont pas déduites séparément.

Au régime réel, les charges admises en déduction et l’amortissement du logement et du mobilier peuvent réduire le résultat imposable. Ce régime suppose toutefois une comptabilité et des déclarations spécifiques. Il faut donc comparer les deux solutions en tenant compte des loyers, du financement, des dépenses et des frais de gestion comptable.

L’amortissement n’est pas un déficit librement déductible

La déduction fiscale de l’amortissement est plafonnée : elle ne peut pas, à elle seule, créer ou aggraver un déficit de location meublée.

Par ailleurs, un déficit de location meublée non professionnelle ne vient pas réduire les salaires du propriétaire. Il relève d’un mécanisme d’imputation sur les bénéfices de même nature, avec un report limité dans le temps. Autrement dit ce déficit ne permet pas de faire baisser l’impôt sur le revenu dû pour vos autres revenus mais il vous évite de payer l’impôt au titre de la location ainsi que les futurs impôts sur cette location en « épongeant » les bénéfices futurs.

Un choix à replacer dans le projet patrimonial

Travaux, évolution des recettes, changement de situation professionnelle ou détention par une société : ces éléments peuvent modifier l’analyse. Les locations touristiques nécessitent également un examen distinct.

Le bon régime se détermine à partir de votre situation et de votre projet, au-delà de la seule économie d’impôt attendue pour une année.

Le cabinet NAS Avocat vous accompagne dans l’analyse du régime fiscal de vos locations et la sécurisation de vos choix.